Rabat, Maroc – L'année 2026 marquera un tournant décisif pour le marché immobilier marocain et, plus largement, pour la stratégie économique du Royaume. Dans une initiative audacieuse et résolue, le gouvernement marocain s'apprête à mettre en œuvre une nouvelle mesure fiscale qui transformera profondément les habitudes de transactions : une surtaxe de 2% sur les cessions de biens immeubles et de fonds de commerce réalisées en dehors des circuits bancaires formels. Cette décision, inscrite dans le projet de loi de finances 2026, est un signal clair de la volonté de l'État de forcer la bancarisation de son économie et de combattre de front l'économie informelle.

Une Surtaxe Inédite pour les Transactions Immobilières non Tracées

La mesure phare de cette réforme est l'application, dès le 1er janvier 2026, d'une majoration de 2% sur les droits d'enregistrement des transactions immobilières et des cessions de fonds de commerce qui ne sont pas intégralement réalisées via des moyens de paiement bancaires traçables. Cette surtaxe s'ajoutera aux taux actuels des droits d'enregistrement, qui varient déjà en fonction de la nature du bien (résidentiel, commercial, terrain) et de la valeur de la transaction. Concrètement, si un acheteur opte pour un règlement en espèces, même partiel, ou par tout autre moyen ne laissant pas de trace bancaire claire, il se verra imposer un coût supplémentaire significatif.

Cette initiative s'inscrit dans une logique de transparence et de traçabilité. Elle ne vise pas les transactions effectuées via des virements bancaires, des chèques certifiés ou des prêts immobiliers, qui sont par nature déjà intégrées dans le système financier. L'objectif est de rendre les paiements en liquide, traditionnellement utilisés dans une frange non négligeable du marché immobilier marocain, financièrement moins attractifs et, à terme, de les marginaliser pour les grosses opérations.

Les Objectifs Stratégiques : Lutter contre l'Informel et Promouvoir la Bancarisation

Derrière cette mesure fiscale, se cachent des ambitions économiques et sociales profondes pour le Maroc. L'État entend s'attaquer à deux maux persistants de son économie : la prépondérance du secteur informel et le faible taux de bancarisation de certaines catégories de la population.

Combattre l'Économie Informelle

Le secteur informel représente une part considérable du PIB marocain, estimée par certaines études à plus de 30%. Ses conséquences sont multiples et délétères : manque à gagner fiscal pour l'État, concurrence déloyale pour les entreprises formelles, absence de protection sociale pour les travailleurs concernés, et difficultés à mettre en œuvre des politiques économiques efficaces faute de données fiables. En obligeant les transactions immobilières à passer par les banques, le gouvernement espère:

• Augmenter les recettes fiscales : En rendant les flux d'argent visibles, il devient plus difficile d'échapper à l'impôt sur les plus-values immobilières ou aux autres taxes connexes.
• Renforcer la transparence : La traçabilité bancaire aide à identifier les origines des fonds, un élément crucial dans la lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme.
• Assainir le marché : En réduisant la part du non-déclaré, on peut espérer un marché plus juste et régulé.

Accélérer la Bancarisation

La bancarisation, c'est-à-dire l'accès et l'utilisation des services bancaires, est un pilier essentiel de la modernisation économique. Un taux de bancarisation élevé favorise l'inclusion financière, facilite l'accès au crédit pour les ménages et les entreprises, et permet une gestion plus efficiente de la politique monétaire. En rendant plus coûteux le paiement en espèces pour l'acquisition de biens immobiliers, l'État incite fortement les citoyens et les entreprises à ouvrir des comptes bancaires et à utiliser les instruments de paiement offerts par le système financier formel. C'est un pas vers une économie plus numérique et moins dépendante du liquide, alignant le Maroc sur les tendances mondiales.

Implications pour les Acheteurs, Vendeurs et Professionnels de l'Immobilier

Cette nouvelle mesure aura des répercussions directes et indirectes sur tous les acteurs du marché immobilier.

Pour les Acheteurs

Ceux qui ont l'habitude de mobiliser d'importantes sommes en espèces pour l'acquisition d'un bien devront revoir leurs pratiques. La surtaxe de 2% représente un coût non négligeable, qui pourrait décourager ces transactions informelles. L'incitation à recourir aux virements bancaires ou aux financements classiques (crédits immobiliers) sera très forte. Cela pourrait, à terme, renforcer la position des banques en tant qu'intermédiaires incontournables.

Pour les Vendeurs

Les vendeurs devront s'adapter aux nouvelles exigences de leurs acheteurs. Si la préférence pour un paiement traçable devient la norme, les vendeurs seront eux aussi davantage contraints d'intégrer leurs transactions dans le circuit bancaire. Cette transparence accrue pourra également avoir un impact sur la fiscalité de la plus-value immobilière, rendant plus difficile la sous-déclaration du prix de vente réel.

Pour les Professionnels de l'Immobilier et les Notaires

Les agents immobiliers et, surtout, les notaires joueront un rôle crucial dans l'accompagnement et l'information des clients. Ils devront expliquer les nouvelles règles et les conséquences financières des choix de paiement. Leur responsabilité en matière de conformité et de lutte contre le blanchiment d'argent sera encore renforcée, les plaçant au cœur du dispositif de formalisation.

Un Pas de Plus vers la Modernisation Économique du Maroc

La décision d'introduire cette surtaxe n'est pas isolée. Elle s'inscrit dans une série de réformes structurelles engagées par le Maroc ces dernières années pour moderniser son économie, attirer les investissements étrangers et améliorer son classement dans les indices internationaux de transparence et de facilité de faire des affaires. En réduisant l'emprise de l'informel et en encourageant l'utilisation des canaux bancaires, le Royaume espère non seulement optimiser ses recettes fiscales mais aussi construire un environnement économique plus robuste, plus transparent et plus résilient face aux chocs.

Toutefois, la mise en œuvre de cette mesure ne sera pas sans défis. Une partie de la population, habituée aux transactions en espèces et parfois éloignée des services bancaires, pourrait éprouver des difficultés d'adaptation. Il sera essentiel que l'État accompagne cette réforme par des campagnes de sensibilisation, des mesures d'inclusion financière et un dispositif clair pour éviter toute entrave excessive aux transactions légitimes.

Conclusion

Le projet de loi de finances 2026, avec sa surtaxe sur les transactions immobilières en espèces, marque une étape audacieuse et nécessaire dans l'évolution économique du Maroc. En rendant le paiement en cash plus onéreux pour l'acquisition de biens immobiliers et de fonds de commerce, le gouvernement envoie un message fort : l'ère de l'économie souterraine et de l'opacité dans les transactions majeures touche à sa fin. Cette mesure, bien que potentiellement perturbatrice à court terme pour certains acteurs, est une composante essentielle d'une stratégie plus large visant à bâtir une économie marocaine plus transparente, plus formalisée et mieux intégrée au système financier mondial. L'immobilier, pilier de l'économie nationale, est désormais au cœur de cette transformation.